是房子就有个价,美国白宫市价知多少

房地产估价网站Zillow给DC市内1600 Pennsylvania Ave.的这座楼估价如何?Zillow又是如何评估这个价格的?

1600 Pennsylvania Avenue上的这个单家庭楼房共拥有超过100间房、16个供一家人使用的客卧、三个厨房,其中之一满足专业大厨的需求。此外这座楼里还有三部电梯,28个壁炉以及一个地下掩体。200多年前建成以来从未被转售过,而房客通常是每4年或8年换一次。这座楼房就是白宫,即美国历任总统的居所。

Zillow网站对全美每个地产都有估价,包括白宫。但是他是如何确定这一估价的?估价准确性又如何?

当然估价是估价,即使有了估价,也是不可能买下这幢房屋的。因为他并没有在售。

和DC及附近其他所有房屋一样,Zillow对白宫的估价也符合整体房屋市场的价格走势。2008年时房价较前一年降了7.2%,到2009年时又降了5.1%,总价值在近年时探底至2.93亿美元。最近几年白宫估价房子大涨到3.95亿美元,并预计明年将突破4亿美元。如果打算租住,Zillow认为这栋房屋的每月房租应为至少2百万美元每月。明年1月20日,白宫将迎来下一任主人。

不管房价如何,Zillow这样的网站究竟是如何工作的?它的估值准确么?你应该以它给出的估值给房屋定价么?

像Zillow这些网站会使用一种自动估值模型(AVM)来评估不动产的价值,这种模型考虑房屋最基本的一些属性:例如房间数量、洗手间数量、房间大小、过去房价走势、以及其他公开的信息来评估房屋的价值。走动估值模型中的“自动”说明了一切,自动系统不考虑其他影响房屋精确报价的各种变量。

Zillow的估价系统以平均值为原则运行。Zillow不会查看房屋价值到底如何,会根据之前房屋的销售情况并运用一套自行开发的复杂公式来计算出房屋的价值。因此,总体说来没有考虑房屋的实际情况而单纯依照之前售价进行评估给出的价值并不精确。Zillow CEO也承认Zillow估价错误率的中位数为8%。

此外Zillow也不考虑房屋的整体状况以及是否经过改善、整修。例如:它不知道房屋中铺的是一块污渍斑斑的旧地毯还是崭新的巴西樱桃木实木地板,它也不知道房子在这个小区中的位置如何:高压线下的屋子无疑要比小区中远离高压线的屋子便宜不少;相同条件下,背靠高中停车场的屋子和门前是幼儿园活动场的屋子应该也有不同定价。这些因素都不在Zillow的估价模型中。

另外Zillow也不考虑房子的设计风格、房屋的使用状况,它考虑的仅仅是房屋的平米数,这一区域的平均房价,和房屋之前的售价等。另外关于之前的转手,Zillow也不分是家人间的房屋销售还是前任业主进行的卖空销售。因此整体说来Zillow的定价并不能做为准确参考,只能用来大体参考您房屋在同区域内的价值。

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